徐祖鸿董事长接受海外点评网专访
发布时间:2019-01-27 阅读次数:490

  「达成移民」徐祖鸿董事长日前在广州总部办公室接受了「海外点评网」的深度访谈,就当前热门的塞浦路斯欧盟护照及希腊黄金签证项目发表了独到个人见解和资深建议。以下为采访实录:

  (达成移民董事长徐祖鸿)

  海外点评网:作为中国国内首批开展塞浦路斯业务的先行者,「达成移民留学」是如何成为塞浦路斯的联盟发起人的?

  徐祖鸿会长:我们作为国内首批开展塞浦路斯房产投资移民业务的专业机构, 而塞浦路斯也是欧盟首个推出购房移民的国家,我们不仅在永居项目成绩斐然,而且办理塞浦路斯护照项目也是非常具有优势。在此之前,中国人已在国内尝过了“买房发财”的甜头,所以听到“买房移民”时其实是相当兴奋的,而且塞浦路斯又没有移民监,没有营商经验、学历语言要求等,尤其是无需资金来源证明。

  塞浦路斯是地中海东部岛国,面积9251平方公里,常驻人口 117万人(2016年数据)全世界三大知名海洋度假天堂——太平洋的夏威夷、印度洋的马尔代夫和地中海的塞浦路斯,其中旅游价值最高的应该是是塞浦路斯,有丰富的历史底蕴,古希腊、古罗马及奥斯曼帝国等文化融汇其中,还有美与爱之女神维纳斯的诞生传说……很吸引中国人的眼球。

  一开始我们带了一些中国客人过去塞浦路斯考察,大家都比较兴奋,因为当地房产设计与质量上乘,但房价较低,性价比相当高,而且它还是个福利医疗教育都不错的国度。那时候仅需在塞浦路斯投资30万欧元房产并在当地存3万欧元的定期存款,仅需60天时间就可一步到位成为塞浦路斯的永久居民,受到了大量投资者的追捧,一时间掀起了投资热潮。

  当时达成的加拿大业务在业界享有口碑,于是塞浦路斯驻北京大使馆邀请我们去参加了他们的项目发布会,另外还有一家也在做塞浦路斯项目的北京公司。其实一开始,由于当时对欧洲移民业务的不熟悉,我们和其他几家公司做法都是将客户交给该公司由他们来操作的,但后来我们开始发觉该公司为了攫取更高的佣金或者更多的利益,他们会找一些小规模没实力的开发商合作,甚至部分是资金链有问题的,这直接导致了我们部分客户出现房子过户难、无法退税等一系列问题,所以从2012年下半年到13年开始,达成就逐渐开始自己操作塞浦路斯业务。

  海外点评网:达成自营塞浦路斯项目之后遇到了什么样的挑战?

  徐祖鸿会长:2013年,塞浦路斯银行业的不良贷款积压引发第三波欧债危机,导致部分银行倒闭清盘。正当时,葡萄牙、西班牙相继效仿塞浦路斯开放购房移民,引致塞浦路斯当地大量中介公司搬走。但当时我们还有十多个塞浦路斯客户,买了房尚未交付,永居身份也还没批下来,本着对客户负责到底的态度,我们最终选择了坚持留守下来处理那些客户的问题。2013年下半年开始,整个塞浦路斯经济秩序开始逐渐恢复正常,而客户对我们的信任度也提高了,因为很多中介都跑了,就剩我们坚守在那里。塞浦路斯内政部、移民局、开发商和建筑协会、律师及银行金融等机构,对我们这种“不放弃不抛弃”的行为都非常认可。

  达成留下来以后,着手解决了两个问题,开创了“房价不虚高,全球统一报价”的行业新标杆。

  第一个,是税务问题。塞浦路斯是一个小海岛国家,导致它的现房存量不多。在2009年以前塞浦路斯房价非常高,销路也非常好,是整个欧洲大陆房地产行业最热的国家之一,导致现存新房子不多。但塞浦路斯移民法律规定,要想获得永久居民身份只能买一手新房。2009年以后欧债危机爆发,尤其2011年2012年是危机最严重的时候,银行不贷款给开发商建房,所以开发商的普遍做法是先收客户的钱才申请拿地盖房子,客户给一套房钱,开发商就建一套房,客户给一栋楼钱,开发商就建一栋楼。所以我们经常见到一个小区项目是东一栋西一栋的在建,直到项目销售完毕,整个小区才慢慢建成。

  在塞浦路斯,每个当地居民,无论是永居身份或是公民,一生中购买首套住房时可享受政府退税优惠,且申请永居身份必须是新房。2011年到2012年期间,我们客户在塞浦路斯出现了退税难的问题。当时买房要交17%的增值税(2013年1月月调整为18%,2014年1月调整为19%),中国客人去买房的时候,由于他还不是永久居民,所以是不能当即就享受政府优惠退税的。而是在客户买房后获得了永居身份,政府保留5%税,其余12%税则会退还客户。

  那问题来了,塞浦路斯房税问题是怎么交?怎么退的呢?起初的操作流程是这样的,政府让开发商卖房的时候,直接把税征了,由开发商替客户交给税务总局。之后客户凭着税务总局出具的完税证明,到内政部去申请永居身份。当客户拿到身份后,再把永久居民的批准证书交给开发商,开发商再去税务总局申请退税。流程是很清晰规范的,但是这个流程中也有个最头疼的问题,那就开发商的问题。

  如果客户遇到小开发商或者不良开发商,他征收了你的税费后但不交给税务总局,那你就永远拿不到完税证明,也就永远无法申请成为永久居民了,就更别提退税的事了。

  然后是退税问题,即便开发商按规章完税了,客户的永居身份批出来以后,客户还得依赖开发商去税务总局申请12%增值税退还,不负责任的开发商会觉得这个钱不是我的,反正房产客户也已经买了,这些后续服务没必要那么积极,有时间就跟进一下。如果客户找律师,律师也会说你已经委托了开发商,律师只能去要求开发商执行,实在不执行的话就发律师函、提起诉讼,打官司。很多客户因为语言沟通障碍以及对当地法律法规的不熟悉,导致操作起来越来越麻烦。

  且2013年塞浦路斯由于不良贷款积压导致银行危机,部分小开发商资金链出现问题,甚至出现了挪用客户退税的违规操作,导致部分客户利益受损。我们也有部分客户遭遇这个问题,本着对客户负责的原则,我们主动承担并垫付了开发商应退未退的税款给客户。基于在退税这个问题上多方扯皮情况的出现,导致投资客户利益受损。为充分保障客户的利益,我们达成开始了前期就帮客户垫付应退12%税款的操作方式,这一举动让客户觉得我们相当靠谱的,也大大提升了我们在塞浦路斯的声誉。另一方面,我们通过律师做尽职调查,开始甄选房地产开发商。在2014年底,我们严格挑选了12家实力雄厚、信誉良好的开发商,联合签署协议,发布商业诚信声明:绝不恶意炒房,哄抬房价。

  为了解决客户退税难的问题,我们开始建议开发商为客户垫付税款。由于购房须缴纳17%增值税,拿到永居后才退12%。客户购买开发商的房产,开发商征税交给税局,最后税局也是退税给开发商,那就不如由开发商自行垫付12%增值税。我们跟客户讲,那我们就只交5%增值税,这家开发商不愿意咱们就换一个。当时开发商都非常气愤,觉得我们把规矩搞坏,但利益所在,一定会有一些开明的开发商愿意的。后来开发商陆陆续续也同意了我们的做法,我们也跟内政部去反映了这个情况,内政部也非常支持这种做法,所以后面就形成了一个行规:购房办理永居,投资者就按5%缴纳增值税,余下由开发商垫付并自行处理退税事宜。

  第二个,律师问题,我们通过“抱团取暖”来解决。律师在塞浦路斯房产投资与移民申请中都担当着极为重要的角色,不可或缺。正因如此,我们甄选合作的律师事务所比选择房地产开发商更加严格与审慎。为此我们为客户推荐的都是当地乃至欧洲知名的权威律师事务所,拥有专业可靠的律师团队与丰富的成功操作经验,最大程度地为我们每一位客户的投资利益与移民权益保驾护航,降低风险。

  曾经我们因为客户量少,部分律师不仅收费昂贵,还态度消极,我们办事还得求着他们。自从达成在塞浦路斯打开了市场,越来越多开展塞浦路斯业务的机构也对我们信任有加,目前在海内外已有百多家移民机构、投资公司、房地产开发商和律师事务所等,与我们一起携手“共创共赢”,这也就促使我们牵头成立了「塞浦路斯房产投资移民合作联盟」。

  抱团以后,律师事务所知道我们有充足稳定的客户资源,态度立马不同以往,甚至愿意专门派驻精英律师或成立专属律师团队优先为我们的客户处理案件。正因如此,也让我们有了更大权利空间去选择我们的合作律师。

  经历过这些事情以后,我们渐渐意识到 “抱团”的优势,并且大家一致认为不能跟经不起折腾的小开发商合作。于是在2015年的3月份,我们牵头举办了塞浦路斯合作联盟大会,并请了塞浦路斯当地十多家实力房地产开发商,律师事务所及银行金融机构过来,与中国的移民公司面对面商谈合作事宜。移民公司可以选择直接跟开发商合作,也可以通过塞浦路斯合作联盟去跟开发商合作。我们与开发商友好协商后,在让利与客的原则上,制定了一个合理的利润标准,在这个标准上不能虚高房价,并且全球统一报价,所以从2015年至今,塞浦路斯的房价一直是欧洲中相对最合理的。

  成立合作联盟的初衷,就是为了应对当下竞争越趋激烈的局面,摒弃过往“大鱼吃小鱼”的做法,开创“群鱼吃单鱼”的新模式。只有组成了合作联盟,我们才更加有实力和筹码去和开发商谈判,去争取更优质的房产、更合理优惠的价格,当然在律师费方面也能获得优惠,这样就做到了让利投资者的同时,也降低联盟内各移民公司的经营成本。同时成立联盟后,可以更规范市场操作,提倡诚信经营,共创共赢,避免了不必要的恶意竞争,以及哄抬房价等不良行为。